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la fatturazione economica in condominio è un nuovo mero adempimento burocratico o può essere uno strumento di trasparenza?

La fatturazione elettronica è un adempimento che impatta anche nella gestione del Condominio che comporta evidentemente un cambio sistemico della prassi gestionale condominiale. Molto si è già detto sulla fatturazione elettronica in generale e sull'impatto che questa può avere sulle piccole realtà artigianali, produttive ed imprenditoriali. Molto si è già detto sull'evidente aumento della burocrazia degli adempimenti e tali argomenti sono comuni a tutti i settori.

C'è però un argomento specifico che non è stato trattato. Occorre infatti ricordare che il Condominio è un soggetto particolare, privo di una autonomia funzionale e rappresentativa, ma rientra in una categoria di figure create dall'ordinamento atte a gestire.

Nel caso del Condominio, e giova richiamarsi la definizione civilistica data, in modo inverso (“ sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari ...”), dall'articolo 1117 del Codice Civile. Il Condominio è quindi solo una figura che serve a raggruppare i rapporti e suddividere le spese. E' quindi una figura di mera gestione.

Nell'ambito delle gestioni è prioritario prevedere alcuni sistemi di tutele, garanzie e responsabilità. In quest'ambito la fatturazione elettronica, combinata con gli strumenti informatici sempre più diffusi e potenti può essere lo strumento per potenziare i diritti dei soggetti sottostanti al condominio, ovvero i Sigg. Condomini.

Sotto questo punto di vista e nell'ottica di ricercare il lato migliore, la fattura elettronica può essere lo strumento di trasparenza e quindi di tutela che altrimenti il Codice Civile demanda agli obblighi e doveri dell'amministratore.

Entrando infatti un poco più nel tecnico, ma senza tecnicismi, se è vero che per legge ed obbligo, dovranno tutte le fatture (o quasi) transitare tramite un sistema informatico ed essere trattate e soprattutto archiviate digitalmente, è evidente che la bestpractis di massimo accesso alla documentazione appare alla portata di praticamente tutti.

Si moltiplicano le offerte di servizi forniti al Condominio o all'amministratore necessari per adempiere agli obblighi e l'integrazione di questi sistemi con una accessibilità solo consultativa, disponibile ai Sigg. Condomini appare come la traduzione in termini attuali degli obblighi di consegna documentale su richiesta, la previsione di eventuale “apertura sito per il transito della documentazione in formato digitale”, gli obblighi di trasparenza e rispetto normativo e forse il più importante principio che dovrebbe sottostare alla norma ovvero quello della trasparenza.

Probabilmente questa novità, come già gli obblighi di tenuta del conto corrente condominiale, hanno portato molti a evidenziare solo gli aspetti negativi come evidentemente l'inevitabile aumento di alcune spese, inevitabilmente e soprattutto nelle prime fasi si assisterà ancora ad assestamenti e magari errori, ma personalmente ritengo che, almeno sotto l'ottica di garantire massima trasparenza ed accessibilità ai dati ed informazioni proprie dei Sigg. Condomini e relative ai beni che gli stessi detengono in condominio sia utile integrare.

Sicuramente il mercato individuerà il prezzo ed i servizi verranno affinati grazie al naturale sistema della concorrenza, così come è vero che al momento esistono moltissime offerte e soluzioni molto diverse le une dalle altre, pertanto appare difficile prevedere e valutare in modo economico di costi-benefici, ma essendo al di la delle nostre competenze la possibilità di valutare l'adempimento agli obblighi normativi ritengo che la possibilità fornita debba essere attentamente valutata.

Si conclude questa breve riflessione evidenziando che l'archiviazione digitale decennale comporta evidentemente la rivalutazione completa in materia di privacy.

Oltre a tutta la normativa specifica in materia e tutti i riferimenti tecnici affrontiamo ora gli effetti pratici dell'applicazione dei sistemi di contabilizzazione del calore.

Il prima istanza occorre innanzitutto ricordare che esistono due sistemi di contabilizzazione del calore:
1. Contabilizzazione diretta del calore
2. Contabilizzazione indiretta

Le due modalità sono evidentemente alternative e determinate quale conseguenza dell'attività del tecnico e delle valutazioni di fattibilità ed economicità che sono state fatte. Si può quindi assimilare che in carenza di interventi di modifica sostanziale del sistema di distribuzione e generazione del calore nel corso della vita dell'impianto non verrà modificato il sistema di contabilizzazione. Nel proseguo daremo per noto ed assimilata la distinzione tra queste due modalità volendo concentraci e soffermarci sugli aspetti pratici e funzionali che non variano in modo sostanziale.

Occorre inoltre segnalare che sussiste un adempimento, forse scontato, che è una detrminazione/conseguenza della fase di progettazione ed esecuzione dei lavori che è la lettura dei contatori. Questa attività può generalmente essere eseguita in 3 modi diversi:
1. Lettura diretta contatore per contatore (ovvero con accesso alle singole unità immobiliari e contatori)
2. Lettura così detta "walk-by" ovvero con necessità di intervento sul posto di personale incaricato che, senza accesso alle unità immobiliari ed ai contatori. Questa lettura avviene tramite quindi apparecchiature che dialogano in modalità radio
3. Lettura così detta "da remoto"; questa modalità di lettura prevede che ad un soggetto delegato vengono automaticamente trasmesse le letture dei contatori con frequenza e/o date predeterminate

In sede di assemblea condominiale o di delibera dei lavori è di fatto inserita la delibera sulla modalità di lettura quale conseguenza dei lavori deliberati.

Altro aspetto rilevante e preliminare per comprendere meglio il sistema di contabilizzazione riguarda la definizione e coincidenza o meno dell'anno condominiale rispetto all'anno solare. La contabilizzazione, che principalmente riguarda quella del riscaldamento (per meri aspetti pratici e storici), riguarda un servizio tipicamente stagionale e che la stagione non coincide con l'anno solare. Nella grande maggioranza dei casi i fabbricati condominiali che hanno un impianto centralizzato, tipicamente hanno un anno condominiale non coincidente con l'anno solare ma coincidente con l'anno termico.

Se l'anno condominiale coincide con l'anno termico, ovvero tutto un singolo inverno rientra in un medesimo anno condominiale, allora la contabilizzazione sarà effettuata per singola stagione e quindi con un unico conteggio che comprende tutto l'inverno con letture iniziali e finali che coincidono con il consumo rilevato nella singola stagione.

Se l'anno condominiale coincide con l'anno solare, ovvero dal 1.1 al 31.12 allora in ciascun rendiconto condominiale ricadranno 2 differenti inverni in porzione. Ciò non comporta alcuna particolare difficoltà se non quella di chiarire che:
1. Il costo medio ad unità di misura in una stagione, può differire anche sostanzialmente dalla stagione successiva, pur se contabilizzati nel medesimo rendiconto
2. Ai fini di effettuare una corretta ripartizione e determinazione sarà necessario effettuare un numero di letture superiore, non solo lettura iniziale e finale per ciascuna stagione, ma anche una al 31.12 di ciascun anno che avremo quindi una conseguenza di letture come segue
Lettura al 1.1 dell'anno - lettura finale di chiusura stagione, lettura iniziale di apertura di stagione (spesso 0 in quanto i contabilizzatori sono programmati per azzerarsi) - lettura al 31.12 dell'anno

Fatte queste premesse concludo esponendo come si dovrebbe procedere in termini di ripartizioni a consuntivo delle spese di riscaldamento. Prima dei sistemi di contabilizzazione generalmente era previsto solo il criterio millesimali di tabella riscaldamento. Dopo l'entrata in vigore della riforma invece i criteri di ripartizione delle spese si moltiplicano e suddividono come segue:
Spese relative ai consumi involontari: saranno ripartiti secondo la tabella dei consumi involontari/dispersioni
Spese relative ai consumi volontari: saranno ripartiti secondo i consumi letti e rilevati
Altre spese non relative ai consumi: proseguirà la ripartizione di queste secondo i previgenti criteri (generalmente millesimi di tabella riscaldamento)

Per eventuali emergenze o necessità nel periodo delle festività lo studio rimane comunque aperto. 

Auguri di buone feste

FINANZIARIA 2017 – BONUS PER I CONDOMINI

La legge di Bilancio 2017 dedica ai condomini importanti proroghe e potenziamenti dei bonus per gli interventi di ristrutturazione edilizia, risparmio energetico e riqualificazione antisismica. Una parte rilevante degli interventi per la ristrutturazione edilizia, per il risparmio energetico e per la riqualificazione antisismica, contenuti nei commi 2 e 3 della legge, interessano particolarmente i condomini. La legge, prolunga le misure incrementative, anche sulle singole unità abitative, fino al 2017, nella misura del 50% a fronte di una spesa massima di 96.000 euro per gli interventi di recupero edilizio e nella misura del 65% fino al 2021 per il risparmio energetico qualificato. L'estensione ha la finalità di consentire la programmazione degli interventi.

La detrazione continuerà ad essere usufruibile in un arco temporale di 10 anni. Novità più rilevanti per le parti comuni, ossia per i condomini ed i loro amministratori, nonché per le spese eseguite su tutte le unità immobiliari. Come visto, gli interventi relativi al risparmio energetico (ecobonus) nella misura del 65% sono prorogati fino al 2021.

La detrazione è stata, poi, potenziata – ritoccando l'art. 14 del D.L. 63/2013 – mediante una nuova norma relativa ad interventi di riqualificazione energetica che interessano l'involucro dell'edificio con un'incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'edificio. Per questa tipologia di interventi la detrazione sale al 70%. Un ulteriore incremento dell'agevolazione, al 75%, scatta qualora l'intervento sia finalizzato a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva raggiungendo particolari standard (APE) asseverati da un tecnico abilitato.

Questo ecobonus si applica su un montante massimo di euro 40.000 per unità immobiliare. Altra possibilità per i Sigg. Condomini, e che permette di non "perdere" crediti di imposta, consiste nella possibilità di cessione dei predetti crediti ad al fornitore o ad altri soggetti privati, con l'esclusione, almeno in prima istanza, di banche e intermediari finanziari. La cessione dovrebbe essere consentita a tutti gli aventi diritto, e non solo agli incapienti. Evidentemente quindi un soggetto capiente potrà decedire se procedere a godere delle detazioni di i mposta in dieci anni oppure scontarle tutte subito cedendole ad un altro soggetto

Nella legge si trova anche il potenziamento del cosiddetto sisma bonus che adesso riguarda anche edifici situati nella zona sismica 3 in cui possono verificarsi forti terremoti ma rari. Si tratta di una serie di interventi per favorire gli interventi antisismici autorizzati a partire dal 1.01.2017 e pagati entro il 2021. Di base questi interventi prevedono un'agevolazione del 50%.

Gli interventi su parti comuni di edifici condominiali sono agevolati al 75% qualora per effetto degli stessi si avrà la riduzione di una classe di rischio ed all'85% qualora la riduzione sia di due classi di rischio.

Il limite sui cui conteggiare l'agevolazione è di 96.000 euro per unità immobiliare. La detrazione spetta in 5 rate annuali ed anche qui il credito di imposta è cedibile al fornitore o ad altri soggetti privati non finanziari. L'agevolazione comprende anche le spese per la classificazione e verifica sismica sostenute dal 1.01.2017.

Per tutti questi interventi e quindi per poter poi fruire delle detrazioni fiscali di imposti è onere dell'Amministratore predisporre e consegnare a tutti gli aventi diritto la certificazione così come previsto dalla norma