La riforma in materia di condominio ha recepito e normato l’istituto di quello che veniva in dottrina detto Supercondominio ovvero del Condominio formato e costituito da più fabbricati introducendo alcune novità di carattere gestionale.

In primo luogo però occorre comprendere cosa si debba intendere per Supercondominio sotto il profilo giuridico. L’articolo 1117 bis infatti riporta che

“Le disposizioni del precedente capo (ovvero quelle riferite alla definizione del Condominio) si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più immobili o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117”

È stato quindi definita civilisticamente l’assimilazione a condominio anche quell’insieme di situazioni, ormai sempre più comuni che prima in dottrina venivano appunto chiamati Supercondominii. Ma l’aspetto più importante non riguarda la definizione normativa quanto soprattutto l’introduzione di norme di gestione riportate nelle disposizioni di attuazione del Codice Civile e nello specifico nell’articolo 67 dove si legge

“Nei casi di cui all’articolo 1117-bis del codice, quanto i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con le maggioranze di cui all’articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore”

La gestione ordinaria viene definita in modo desuntivo dalla lettura del 1135 quando dice che l’assemblea di condominio provvede alla conferma dell’amministratore ed eventuale sua retribuzione, approvazione del preventivo e del rendiconto annuale.

Si deve quindi desumere che normativamente esistano 2 diverse modalità assembleari:

Ordinaria: assemblea indetta per la gestione ordinaria del Supercondominio, ovvero approvazione consuntivo, preventivo e nomina amministratore. In questa assemblea dovrebbero avere diritto di voto solo i rappresentanti del condominio nominati e questi rappresentanti rappresentano l’intero fabbricato;

Straordinaria: (quindi per tutto quello che non è ordinario) se, è vero che i rappresentanti non hanno diritto di voto, conseguentemente questo diritto spetta ai proprietari che devono essere convocati. In questo caso ciascun Condomino potrà nominare un proprio delegato (ex 67 disp. att. Cod. civ., 1 comma). Quindi quest’ultimo rappresenterà unicamente i soggetti dai quali ha ricevuto delega.

Ragionando quindi sui disposti normativi ci dovremmo trovare di fronte a questa situazione. Ciascun condominio nomina un proprio rappresentante solo per l’ordinario. In caso di assemblea ordinaria partecipa il rappresentante che rappresenta l’intero condominio. Per la gestione straordinaria devono essere convocati tutti i partecipanti, nelle disposizioni, art. 67, si legge che “Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari[…]”, questi possono delegare un delegato (quindi diverso dal rappresentante) o partecipare di persona all’assemblea. Nota interessante è che il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore proporzionale se i partecipanti sono più di 20.

La norma prevede anche che in caso di mancata nomina di un rappresentante (quindi solo per la gestione ordinaria) l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentante già nominati, previa diffida a provvedere entro congruo termine.

Quindi si dovrebbero tenere, sotto il profilo teorico, assemblee distinte tra ordinario e straordinario, distinte perché i convocati e gli aventi diritto di voto sono diversi. Nell’ordinaria parteciperebbero i rappresentanti dove ciascuno partecipa e rappresenta l’intero condominio; nell’altra, la straordinaria, partecipano i singoli o i delegati.

Non dovrebbe risultare corretto assimilare e confondere la figura del rappresentante con quella del delegato in quanto il primo viene nominato con la maggioranza dei presenti che rappresentino i 2/3 dei millesimi per rappresentare tutti (quindi anche l’eventuale minoranza contraria o assente) mentre il delegato rappresenta solo coloro i quali gli hanno conferito specifica delega.

Riassumendo nei casi di Supercondominio (o per essere giuridicamente più precisi), nei casi di cui all’articolo 1117-bis

Rappresentante: nominato con 2/3 di millesimi, rappresenta l’intero fabbricato ma solo per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore

Delegato: in tutti gli altri ambiti decisionali il delegato rappresenta solo coloro dai quali ha ricevuto espressa delega e non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e dei millesimi.

Altri autorevoli pareri concordi in materia sono dell’Avv. Riccio, di ANACI , Sole24Ore